專訪蘇仲強:港資新世界重回內地

恒基兆業李兆基的退休,代表著香港商業“四大天王”時代落幕,也意味著新生代正式接棒。

進入到新階段的港資巨頭,正以全新的策略面對內地市場,和前幾年的大舉出售不同,他們又重新回來了。

在李兆基退休當日,恒基兆業也時隔21年再次回到北京住宅市場,代價是30億元。而更早做出轉變,表示依然看好內地市場的,是新世界集團。

2016年是新世界的轉折年。當年9月,新世界創始人鄭裕彤去世,其子鄭家純開始掌舵,新世界集團由此進入到一個新時期。

當年新世界還完成了對內地地產業務構架的調整,新世界中國被母公司新世界發展強制收購后退市。為了完成這起私有化,鄭氏家族花費了210億港元的代價。

在更早之前的2015年,新世界則把持有長達10年的多個內地項目作價300多億轉讓給恒大,這一舉動,曾被外界認為他們也要退出內地市場。

在急劇變化的這一年,新世界中國組建了新的管理團隊,來重塑他們在內地市場的投資。

蘇仲強就是在這一背景下被鄭氏家族邀請而來,出任新世界中國董事兼行政總裁,主管內地的地產業務。為了展現對他的支持,蘇的首次公開亮相,還是由鄭家新任掌舵者鄭家純正式向外介紹。

當年晚些時間,蘇仲強在新鴻基的同事黃少媚也加入新世界中國,加上早在2011年入職的董事兼行政副總裁陳禮文,新世界中國的全新高管團隊組建完成,他們在內地的新變化也由此開始。

今年3月份,蘇仲強和陳禮文代表新世界中國和騰訊簽署了一項合作,期望將“互聯網+”融入到新世界中國的內地項目上,讓他們的地產項目和社區增添一些新東西。

蘇仲強告訴界面新聞,“和騰訊的合作是全方位的,主要側重方向是企業管理服務和建筑,其中包括智慧工地。”這一服務主要包含兩個維度,一個是在建筑過程中,一個是建成后的運營。

新世界中國在他們位于天津的地標建筑——高達530米的“華北第一高樓”天津周大福金融中心上,就深入運用了超高層建筑上廣泛認可的BIM技術。

BIM是指建筑信息模型,核心是通過建立虛擬的建筑工程三維模型,利用數字化技術,為這個模型提供完整的、與實際情況一致的建筑工程信息庫,有助工程技術人員對建筑信息作出正確理解和高效應對,對提高生產效率、節約成本和縮短工期有重要作用。

天津周大福項目負責人馬濤介紹,由于周大福金融中心的建筑設計為流體幾何造型,幕墻由1.5萬塊板塊組成,其中包括400多種不同形狀的玻璃,以及3.2萬個幕墻燈,并采用13根鋼結構交匯于一點的帽桁架的結構構件,以及5.5米混凝土大底板,制造和施工難度都很高。

但通過采用全人員、全過程的BIM施工技術,解決了這一超高層建筑拆改量大、工期拖延、成本控制等問題。

“這項技術目前比較多用于新世界中國建筑過程比較復雜的綜合體、超高層建筑上,未來通過互聯網技術或者AI可以把BIM技術發揮的更好,成熟之后會逐步推廣到住宅項目中去。”蘇仲強說。

過去10年,以金融發展為繁榮基礎的香港,在科技創新時代卻不在突出。不僅甚少科創新產業,相較于內地房企如碧桂園、恒大、龍湖等房企在高科技產業上的布局和嘗試,港資房企的互聯網技術創新顯得乏善可陳。

不過在鄭氏第三代“準掌門人”鄭志剛的帶領下,這家老牌港資似乎對科技創新有著更大的興趣和熱情。

除了在建筑上使用BIM、嘗試“智慧工地”,今年2月,新世界發展還和香港應用科技研究院合作,搭建了香港首個置業區塊鏈跨界平臺,以利用區塊鏈技術,為一手房買家、銀行及相關機構提供一站式的支援。

對于公司在科技上的嘗試,工科出身的蘇仲強認為,這是發展的必然結果:“過去發展重點是香港。香港很小,小到對每一個部分都很熟悉,不用技術也知道用什么錢可以買什么包,所以對技術的需求沒有那么強烈。但是將來不一樣,不可能只留在香港,去其他地方發展必然需要數字技術工具,我們在廣州、北京這些不同城市間已經感受到需求和習慣的不同,所以需要工具幫助我們做更深刻的理解。”

蘇仲強告訴界面新聞,很多年之前,新世界中國就已經進行收集客戶數據的工作,但做得不夠好:“比如針對內地會員客戶的新中會,會員數量很多,也累積了一些數據,但沒有好好分析利用。現在正在重新搭建平臺梳理分析,加強對客戶行為的了解。”

2016年加入新世界中國之前,蘇仲強在另一家港資房企新鴻基工作了35年,主要負責的是華南地區的地產業務。

加入新世界中國后,內地地產業務仍是他的主理業務方向。過去兩年,他帶領的新世界中國團隊,對內地市場開拓的力度也越來越大。

新世界發展2018年的財報顯示,截至報告期末,新世界集團在內地持有土地儲備(不含車庫)總建面積705萬平方米,其中433萬平方米為住宅,遠遠超過在香港持有的111萬平方米總建面積。

對內地的重視,直觀的體現在了新世界的投資額度上。去年他們曾表示在內地一二線市場會投入200億港元新增土儲,但實際的投資額度已遠遠超過。

目前,新世界在粵港澳大灣區的投入已經超過400億元,是投資力度最大的港資房企,他們在廣州、深圳的核心地段持有總面積超過80萬平方米的土儲,同時還在去年底發行20億美元綠色債券,繼續用于在深圳前海、廣州增城的項目。

除了一些公開市場的土地外,新世界還在廣州拿下多宗舊改項目,以此來深度參與城市的更新再造。

2018年10月,新世界拿下廣州荔灣區面積達32公頃的山村舊改項目,今年4月,又確定參與到廣州海珠南箕村舊改。舊改一直是廣州的重點工程,加入這一行列,不但能以較低價格獲得土地儲備,還給未來參與更多城市更新項目積累經驗。

不斷獲取新項目之余,新世界早年在北京拿下的核心地塊也有了新進展,在最大限度享受到土地紅利后,他們也期望獲得開發運營的收益。

1993年,新世界曾拿下北京崇文門6號地塊,如今時隔26年后,這一項目又有了新動作。去年5月,新世界中國宣布6號地塊新規劃為“K11藝術胡同”,地塊圍擋上一度曾出現清理地塊的通知。

蘇仲強告訴界面新聞,這將是由K11分支團隊做的新產品,未來是一個項目群:“目前有一部分已經在建設,預計明年會有初步結果。”

從參與舊改到對遲滯數十年的核心城市項目再度推進,可以看出,新世界中國對內地市場的積極轉變。

當然,在內地房企競爭激烈的規模戰場上,他們顯然不再有優勢,轉向更加復雜和更具標志性的項目,也是需要耗費更多資金沉淀的運營項目上。

去年新世界中國發布了新品牌口號“予城新蘊”,其傳達的核心,是強調建立能夠代表城市的地標建筑,也是表達通過參與城市更新給城市帶來新的活力。

目前鄭氏家族在內地的標桿項目,除了天津周大福中心外,還有樓高530米的廣州第一高樓“東塔”,深圳前海“雙子塔”,上海K11等。

這也體現出新世界中國的優勢在于一些綜合體項目,在一些核心城市發展重點項目,現階段他們不會再進入三四線市場。

“相比國內企業,新世界中國的量其實挺少的,所以更要集中資源在重點項目。未來更多會發展在一線城市、二線城市和大灣區,京津冀和長三角,在這些國家重點發展的地方,做一些重點項目,這也是我們之前將三線城市項目處置掉,進行資產重組的原因。”

隨著一代創始人陸續退居幕后,老牌港資房企正迎來更新換代的時刻,他們的傳統商業優勢是否還會延續?

蘇仲強承認,他們這一代在傳統做法中成長,累積了很多經驗,有好有壞:“年輕一代思想前衛,創新超前,但把想法落成現實,就是需要我們去做的。以前一代人的經驗手把手教出來,現在通過技術平臺記錄下來,年輕人不再需要走彎路,這就是我們的優勢所在。”

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